„Nachhaltiges Bauen ist nicht bloß ein aktueller Modetrend“

Ökologische Baustandards dringen allmählich auf den russischen Markt vor. Viele Projektentwickler und Investoren erkennen die Vorteile energieeffizienter Technologien – sowohl hinsichtlich des Images und der Kapitalisierungsaussichten einer Immobilie wie auch bei der Minderung der Umweltbelastung. Über die Aktualität des grünen Bauens in Russland aus der Sicht eines Beraters, eines Planers und eines an der Entwicklung der russischen grünen Standards direkt Beteiligten berichten Vera Burzewa und Jewgeni Teslja von der Ingenieurfirma „Büro Techniki“ aus St. Petersburg.

Wie verläuft in Russland die Anpassung grüner Ansätze bei der Umsetzung von Bauprojekten?
Der Ökobau entfaltet sich in Russland zwar etwas zögerlich, aber dennoch konstant. Im Gegensatz zu den westlichen Ländern, wo energieeffiziente Technologien längst kein Fremdwort mehr sind, ruft ihre Integration in Russland immer noch diverse technische Fragen und Zweifel an ihrer Zweckmäßigkeit hervor. Nichtsdestotrotz ist die Geographie der bereits in Russland realisierten Projekte schon recht weit. Die wichtigsten Anziehungspunkte bleiben Moskau und St. Petersburg, jedoch zeigt sich die Tendenz auch in den Regionen, so beispielsweise in Jekaterinburg, Uljanowsk und natürlich in Sotschi. Reden wir über die grün-zertifizierten Bauobjekte, so sind es bisher 39: darunter 23 BREEAM-zertifizierte und 16 LEED-zertifizierte Objekte.

Sie haben die Standards LEED und BREEAM erwähnt. Wie unterschieden sie sich voneinander?
LEED und BREEAM sind internationale Zertifizierungssysteme für Energieeffizienz und Nachhaltigkeit der Immobilien, ersteres ist ein amerikanisches System, das zweite ‒ ein britisches. Beide Systeme existieren auf dem internationalen Markt problemlos nebeneinander: BREEAM gibt es schon seit mehr als 20 Jahren, LEED – seit etwa 17. Beide Standards sind in Russland gleich populär.

Was die Besonderheit der beiden Systeme betrifft, so eignet sich BREEAM eher für die Zertifizierung von Wohn- und Sozialobjekten, wobei LEED eher bei kommerziellen Objekten angewandt wird. Beim LEED liegt der Focus in größerem Maße auf der Ressourcennutzung, d.h. es ist energieeffizienter, kommerzieller. BREEAM ist sozialer angelegt, es richtet sich mehr auf die Nachhaltigkeit und bezieht auch den Menschen verstärkt mit ein. BREEAM gilt als ein flexibleres System: Hier gibt es deutlich weniger verbindliche Anforderungen als bei LEED. Außerdem sieht LEED die Einhaltung amerikanischer Standards vor, wobei BREEAM auch die Anwendung lokaler und europäischer Normen erlaubt.

Kann man berechnen, was die Energieeffizienz in Russland kosten soll?
Bei Wohnimmobilien muss man bei der Berechnung des Quadratmeterpreises einen Basismietsatz vor Augen haben. Von solchen Parametern wie Immobilienklasse, Innenausbau und aktuell handelsfähiger Quadratmeterpreis hängt die Spanne der zusätzlichen Investitionskosten unmittelbar ab. Wenn ein Gebäude von Anfang an unter Einbeziehung der grünen Technologien geplant wird, verursacht das in der Regel keine höheren Baukosten oder hat eine nachvollziehbare Rücklaufzeit von weniger als zwei Jahren.

Nehmen wir als Beispiel zwei energieeffiziente Lösungen, die eine Kostensenkung für Wärme- und Wasserversorgung ermöglichen: 1) Verwendung von Grauwasser und Regenwasser, 2) Zu- und Abluftanlagen mit Wärmerückgewinnung für einzelne Wohnungen. Das Regenwasser wird in Bewässerungsanlagen, beim Parkhaus- und Autowaschen benutzt. Das sogenannte Grauwasser, also das gereinigte Abwasser der Baderäume, kann bei Toilettenspülungen wiederverwendet werden. Solche Lösungen lassen etwa 25 Prozent der Kosten für Wasserver- und damit auch für Wasserentsorgung einsparen.

Die Zu- und Abluftanlagen mit Wärmerückgewinnung für einzelne Wohnungen lassen etwa 35 Prozent der Wärme einsparen und ermöglichen es den Bewohnern, die gewünschte Temperatur in den Räumen ohne Fensteröffnen und ohne elektrische Beheizung zu erreichen. Es ist nicht nur eine energieeffiziente, sondern wahrscheinlich auch die einzige Lösung, die dem Wohnungseigentümer das Verständnis für Komfort und die Kontrolle über das Mikroklima vermittelt. Auch besitzt sie viele Vorteile für die Gesundheit: immer frische Luft, keine Luftzüge, keine Erkältungsgefahr für Kinder u.Ä. Die Kosten für eine schlüsselfertige Umsetzung einer solchen Lösung für eine Wohnung mit 50 qm betragen etwa 1300 Dollar (44.200 Rubel beim Wechselkurs 1 USD = 34 RUB). Da ein Quadratmeter in St. Petersburg ab 60.000 Rubel gehandelt wird, gehen wir beim Preis für eine solche Wohnung von drei Millionen Rubel aus. Also betragen die zusätzlichen Kosten prozentual 1,47 Prozent, d.h. 884 Rubel pro Quadratmeter. Berechnen wir alle genannten Lösungen für ein Wohnhaus mit 30.000 qm, bekommen wir unterm Strich Folgendes:

Maßnahme

Investitionskosten, in USD

Sammeln und Reinigen des Regenwassers

72.450

Sammeln und Reinigen des Grauwassers

76.692

Energieeffiziente Lüftung

709.800

Gesamt:

858.942

Die Betriebskosten in so einem Haus werden um 5,7 Millionen Rubel im Jahr reduziert. Man kann schnell ausrechnen, dass die Rücklaufzeit für diese Lösungen etwa fünf Jahre dauert.

Bei kommerziellen Flächen sind nach Einschätzungen ausländischer Unternehmen die Mietsätze für LEED- oder BREEAM-zertifizierte Objekte um zehn Prozent höher. Die Verhältnisse in Russland lassen dies noch nicht zu. Die Marktbedingungen sind heute so, dass ein zertifiziertes Objekt zwar klare Vorteile besitzt, welche die Erhaltung wettbewerbsfähiger Mietsätze ermöglichen, jedoch noch keine Möglichkeiten bieten, diese zu erhöhen. Da die Zahl der zertifizierten Immobilien in Russland wächst, werden wir uns den ausländischen Einschätzungen schon in fünf Jahren nähern können.

Wie hoch ist das Interesse der Immobilienentwickler an der Verbesserung der Nachhaltigkeit der Bauobjekte und ihrer Zertifizierung?
Das Interesse ist auf jeden Fall da. Viele Investoren und Entwickler erkennen die wirtschaftlichen Vorteile ressourceneffizienter Technologien. In erster Linie sind es Unternehmen, die sich an Mieter aus dem Westen orientieren, aber auch Projektentwickler, welche die Immobilie selbst zu verwalten beabsichtigen. Was die Zertifizierung betrifft, so gibt es neben den bereits erwähnten 39 vollständig nach LEED oder BREEAM zertifizierten Objekten noch über 50 Gebäude, für die eine Zertifizierung beantragt wurde und 15 mit einem BREEAM-Zwischenzertifikat. Von dem vorhandenen Interesse zeugen auch im Wesentlichen die Bemühungen der Branchenvertreter um die Gründung des russischen Nachhaltigkeitsstandards GREEN ZOOM. An seiner Entwicklung arbeiten Fachleute aus den Mitgliedsunternehmen der Russischen Gilde der Manager und Developer. Die Arbeitsgruppe besteht aus Investoren, Projektentwicklern, Architekten und Ingenieuren aus insgesamt 45 Firmen – diese Zusammensetzung soll es ermöglichen, bei der Erarbeitung des Standards sämtliche Aspekte zu berücksichtigen.

Zeigt auch der Staat an der Entwicklung von Ökobau Interesse?
Aus unserer Sicht behält der Staat vorerst eine beobachtende, neutrale Position zwischen Interesse und Vorsicht. Der sattsam bekannte Mangel an staatlicher Unterstützung steht dem nachhaltigen Bauen aber nicht im Wege, wie die bereits reiche Erfahrung in der Umsetzung grüner Bauprojekte in Russland zeigt. Nichtsdestoweniger sollte das Interesse des Staates in Form von verschiedenen Hilfsmaßnahmen für die Organisationen seinen Ausdruck finden, die sich für die Energieeffizienz in Russland einsetzen. Neben materieller Unterstützung müsste auch im Bereich der Gesetzgebung etwas passieren, um den Ausbau energieeffizienter Technologien in Russland zu fördern. Nachhaltiges Bauen ist nicht bloß ein aktueller Modetrend. Diese Lösungen können nicht nur im Rahmen einzelner Immobilien effektiv wirken, sondern auch eine Richtung für die Entwicklung unseres Landes im gesamten weisen. Deshalb ist die Förderung dieses Bereichs nicht nur notwendig, sondern auch strategisch wichtig.

Welche Herausforderungen auf dem aktuellen Stand der Entwicklung von Ökobau in Russland gibt es noch? Und wie kann man sie bewältigen?
Das grundlegende Problem besteht darin, dass Neubauprojekte nicht ganzheitlich angegangen werden. Schauen wir uns die internationale Zertifizierung an, so sind die Schwierigkeiten in den meisten Fällen damit verbunden, dass die gewählten Lösungen nicht rechtzeitig in das Projekt integriert wurden. Aus unserer Erfahrung können wir behaupten, dass es technisch gesehen nichts Unrealisierbares gibt. Das wichtigste Mittel zur Vermeidung von potentiellen Problemen ist die Integrierung der Anforderungen des Zertifizierungssystems und energieeffizienter Lösungen in das Planungskonzept des Objekts, schon in der frühesten Planungsphase. Außerdem ist es nicht minder wichtig, einen sachkundigen Berater zu konsultieren, dann sind die Probleme schon auf ihr Minimum reduziert.

Die Fragen stellte Lena Steinmetz, AHK Russland