«Зеленое строительство – это не просто актуальный тренд»

Стандарты экологического строительства постепенно проникают на российский рынок. Многие девелоперы и инвесторы понимают преимущества применения энергоэффективных технологий – как с точки зрения имиджа и капитализации объекта, так и с точки зрения сокращения ущерба окружающей среде. Об актуальности экодевелопмента в России со стороны консультанта, проектировщика и непосредственного участника создания экостандарта рассказывают Вера Бурцева и Евгений Тесля из инженерной компании «Бюро техники» (Санкт-Петербург).

Как в России проходит процесс адаптации зеленых подходов к реализации строительных проектов?
Экодевелопмент развивается в России неспешно, но стабильно. В отличие от западных стран, где применение энергоэффективных технологий уже давно перестало быть экзотикой, процесс их интеграции в отечественные проекты по-прежнему часто вызывает технические вопросы и сомнения в их целесообразности. Тем не менее, географию реализованных объектов в России уже можно назвать широкой. Центром притяжения пока что являются Москва и Санкт-Петербург, хотя тенденция наблюдается и в регионах, например, в Екатеринбурге, Ульяновске, и, конечно же, Сочи. Если говорить о зданиях, сертифицированных по международным зеленым стандартам, то их сейчас 39: из них 23 объекта по системе BREEAM и 16 – по системе LEED.

Вы упомянули стандарты LEED и BREEAM. Расскажите, пожалуйста, чем они отличаются друг от друга.
Стандарты LEED и BREEAM – это международные системы оценки энергоэффективности и экологичности объектов недвижимости, американский и британский соответственно. Обе системы гармонично уживаются на международном рынке: BREEAM существует уже более 20 лет, LEED – около 17. Оба стандарта достаточно популярны в России.

Если говорить об особенностях каждой из систем, то BREEAM больше подходит для сертификации объектов жилой и социальной недвижимости, а LEED – для коммерческих объектов. LEED в большей степени сфокусирован на ресурсопотреблении, т. е. его можно назвать более энергоэффективным, коммерческим. BREEAM – стандарт более социальный, направленный на экологию в широком смысле, в том числе с точки зрения заботы о людях. Более гибкой системой считается BREEAM: в ней значительно меньше обязательных требований по сравнению с LEED. Кроме того, LEED требует соблюдение американских стандартов, в то время как BREEAM позволяет применять локальные и европейские нормативные документы.

Можно ли посчитать, сколько стоит энергоэффективность в России?
Если говорить о жилой недвижимости, то при оценке стоимости квадратного метра нужно понимать стоимость 1 кв. м. некого базового варианта. От таких параметров, как класс объекта, наличие отделки, продаваемая стоимость квадратного метра, напрямую зависит дельта дополнительных инвестиционных затрат. Как правило, здание, изначально проектируемое с учетом экотехнологий, к увеличению стоимости строительства не приводит, либо имеет понятный срок окупаемости менее двух лет.

В качестве примера рассмотрим два энергоэффективных решения, реализация которых позволяет снизить затраты на тепло- и водоснабжение: 1) использование серой и дождевой воды, 2) система поквартирной приточно-вытяжной вентиляции с рекуперацией. Дождевая вода применяется в системах полива территории, мойки паркинга, автомобилей. Серая вода, т. е. очищенная после ее применения в душевых, может быть повторно использована для смыва в унитазах. Такие решения экономят около 25 % затрат на водоснабжение и, соответственно, водоотведение.

Решение с поквартирной системой вентиляции с рекуперацией экономит около 35 % тепла и позволяет создать требуемую владельцем температуру воздуха, не открывая при этом окон и не включая электронагреватель. Решение не только энергоэффективное, но и, наверное, единственное, которое рядовому владельцу квартиры даст понимание комфорта и управления своей экосредой. Оно имеет много плюсов и для здоровья: свежий воздух, отсутствие сквозняков, не простужаются дети и т.п. Стоимость реализации такого решения «под ключ» для квартиры площадью 50 кв. м. составляет около 1300 долларов (44 200 рублей; по курсу 1 доллар=34 рубля). Понимая, что квадратный метр в Петербурге продается от 60 тыс. рублей, считаем, что стоимость такой квартиры – три миллиона рублей. Таким образом, в процентном соотношении дополнительные затраты составят 1,47 %, либо 884 рубля на 1 кв. м. Итого, считая вышеперечисленные решения для жилого дома площадью 30 тыс. кв. м., получаем следующее:

Мероприятия

Оценка инвестиций, в долларах

Сбор и очистка дождевой воды

72 450

Сбор и очистка серой воды

76 692

Энергоэффективная вентиляция

709 800

Итого:

858 942

Эксплуатационные затраты такого дома снижаются на 5,7 млн рублей в год. Несложно посчитать, что окупаемость этих решений составила около пяти лет.

Что касается коммерческих площадей, по оценке зарубежных компаний, арендная ставка сертифицированного по LEED или BREEAM объекта выше на 10 %. В условиях России это пока не так. На сегодняшний день условия рынка таковы, что сертифицированный объект – это, конечно, преимущество, позволяющее сохранить конкурентную арендную ставку, но не возможность ее увеличить. С учетом роста сертифицируемых зданий в России мы приблизимся к зарубежным оценкам уже лет через пять.

Насколько девелоперы заинтересованы в повышении экологичности объектов, в сертификации?
Интерес, несомненно, есть. Многие инвесторы и девелоперы уже понимают экономические преимущества применения ресурсоэффективных технологий. В первую очередь это касается компаний, ориентированных на западного арендатора, а также тех девелоперов, которые в дальнейшем планируют самостоятельно управлять объектом. Что касается сертификации, помимо уже упомянутых 39 объектов, получивших финальный сертификат соответствия системам LEED и BREEAM, еще более 50 проектов зарегистрировано на процедуру прохождения оценки и еще 15 получили промежуточный сертификат BREEAM. Существенным подтверждением заинтересованности является и участие профессионального сообщества в формировании российского стандарта в области энергоэффективности и экологичности GREEN ZOOM. Разработкой стандарта занимаются специалисты компаний-членов Российской гильдии управляющих и девелоперов. Рабочая группа состоит из инвесторов, девелоперов, архитекторов и инженеров – всего 45 компаний, симбиоз которых позволит оценить все аспекты и сложности экостроительства и учесть их стандарты.

А заинтересовано ли государство в развитии экодевелопмента?
На наш взгляд, государство пока что присматривается, соблюдает нейтральную позицию между заинтересованностью и осторожностью. Пресловутое отсутствие государственной поддержки не препятствует строительству экологичных объектов, это показывает существенный опыт их реализации в России. Тем не менее, заинтересованность органов власти должна выражаться в предоставлении разнородной помощи организациям, которые стремятся развивать направление энергоэффективности. Помимо материальной поддержки, необходима и законотворческая деятельность, которая должна способствовать развитию ресурсоэффективных технологий в России. Зеленое строительство – это не просто актуальный тренд. Данные решения способны не только действовать эффективно в рамках отдельных объектов в России, но и дать направление развития нашей стране в целом. Поэтому такую деятельность поощрять не только нужно, но и стратегически важно.

С какими еще трудностями приходится сталкиваться на текущей стадии развития зеленого строительства в России? И как их можно избежать?
Основополагающая проблема заключается в отсутствии комплексного подхода к строительству нового объекта. Если рассматривать сертификацию по международным стандартам, затруднения в большинстве случаев связаны с несвоевременным внесением в проект выбранных решений. По нашему опыту можем сказать, что в техническом плане нет ничего нереализуемого. Основное средство борьбы с потенциальными трудностями – внедрение требований системы сертификации и энергоэффективных решений при разработке концепции объекта, на самом раннем этапе проектирования. Кроме того, немаловажно воспользоваться услугами грамотного консультанта – тогда трудности будут сведены к минимуму.

Вопросы задавала Лена Штайнметц, Российско-Германская ВТП